個人投資家の皆様へ

J-REITとは

REITとはReal Estate Investment Trustの略で、不動産投資信託のことを指します。日本版REITはJ-REITと呼ばれており、東証リート市場に上場しているため株式と同じように売買できます。
投資家から集めた資金や金融機関からの借入で不動産に投資し、そこから得られる賃料等を投資家へ分配する金融商品です。

主な特徴

  • 安定した収益が期待できる。
  • 相対的に分配金利回りが高い(株式と比べて配当性向が高い)。
  • 少額で複数の不動産に分散投資ができる。
  • NISA枠での購入ができる。

投資の主なリスク

  • 株式と同様に投資口の価格が日々変動するリスク。
  • 大口テナント退去や自然災害などにより、分配金が減少するリスク。

詳しくはこちら(一般社団法人不動産証券化協会「初めてのJリート」)をご覧ください。

投資法人みらいの仕組み

みらいの特徴

1 スポンサー 大手総合商社三井物産グループと多数の実績を持つ不動産投資会社イデラ キャピタル
2 投資戦略 オフィス・商業施設・ホテル等に対して成長性/安定性のバランスを重視して投資する総合型REIT
3 財務戦略 三井物産グループの高い信用力を背景とした強固な財務基盤
4 運用戦略 市場環境に合わせた取得戦略と安定した運用実績
5 分配金 安定した分配金の実現

1.スポンサー:三井物産グループ×イデラ キャピタル

2つのメインスポンサーがそれぞれの強みを発揮し、みらいの成長をサポート

三井物産アセットマネジメント・ホールディングス 三井物産アセットマネジメント・ホールディングス

  • 日本を代表する総合商社三井物産グループのアセットマネジメント事業における中核会社(三井物産100%出資)
  • 三井物産グループの多岐にわたる事業領域とネットワークを生かした豊富な情報・知見

イデラ キャピタルマネジメント イデラ キャピタルマネジメント

  • 2001年設立の不動産投資会社
  • 日本国内における多数の不動産投資実績
  • 物件のバリューアップチームとリーシングチームの協業による「不動産価値創造力」

成長サポート事例

2.投資戦略:安定性+成長性

安定したキャッシュフローが期待される東京圏のコアアセットがポートフォリオの中心

様々なアセットに投資できる「総合型」リート
  • オフィス

  • 商業施設

  • ホテル

  • 住宅

  • 物流施設

  • ヘルスケア

投資法人みらいの主な投資対象

スポンサーの強みを活かした「コアアセット」を組入れ

三大都市圏(注1)中心のポートフォリオ(投資比率:70%以上)

アセットタイプ別比率(注2)

エリア別比率(注2)

  • 「三大都市圏」とは東京圏(東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県)、大阪圏(大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、和歌山県及び滋賀県)、名古屋圏(愛知県、三重県及び岐阜県)を指します。以下同じです。
  • 第10期末時点のポートフォリオについて、取得価格に基づいて算出しています。

マーケット環境を分析の上、安定性のあるアセットと成長性のあるアセットをバランスよく、かつ柔軟に組み合わせ最適なアセットミックスの構築を目指す

安定的な賃貸収益が期待できるアセット

成長が期待できるアセット

  • ニュータイプアセットを取得する際には、本資産運用会社の運営体制を整備した上で(アセットタイプによっては法令等が整備された後に)行います。

みらいの保有物件

3.財務戦略:強固な財務基盤

メガバンク/大手信託銀行中心の取引関係構築により健全な財務基盤を維持

借入条件

三井物産の信用力を背景に、有利な条件で調達が可能

平均借入期間(注)
7.4
平均調達金利(注)
0.53
  • 2021年4月末時点。

格付

取得先
A+ (安定的) 日本格付研究所 (JCR)
A (安定的) 格付投資情報センター (R&I)

資金調達の分散状況

有利子負債残高
787 億円

4.運用戦略:戦略的ポートフォリオマネジメント

公募増資や物件入替等を通じて戦略的なポートフォリオマネジメントを実行

事例1:BizMiiX淀屋橋

大阪のホテル需給バランスに鑑み、他社に先駆けてホテルからセットアップ型サービスオフィスへのコンバージョンを実行

物件概要

所在地(住居表示) 大阪府大阪市中央区平野町三丁目1番6号
構造 S造9階建
建築時期 2017年1月(2021年1月コンバージョン完了)
プラン・室数 大オフィス(6-7人)21室
中オフィス(4-5人)17室
小オフィス(2-3人)16室
BizMiiX淀屋橋
BizMiiX淀屋橋ウェブサイト

事例2:ミ・ナーラ

集客力のあるテナントの誘致、好評な金魚ミュージアムの拡大等により、年間売上100億円超も視野に入る館へ

物件概要
  • グロース
  • 商業施設

ミ・ナーラ
ミ・ナーラ
取得価格
49.4億円
所在地 奈良県奈良市二条大路南一丁目3番1号
構造 ① SRC造 7階建
建築時期 ① 1989年9月
物件の特徴 1989年より約30年間にわたり大型百貨店・スーパーとして営業してきた物件を取得し、2018年4月リニューアルオープンした再生型複合商業施設。
ミ・ナーラ
ミ・ナーラウェブサイト

階層別テナント構成

5.分配金の推移

新型コロナウイルス感染症の影響により2021年以降の1口当たり分配金水準は一時的に低下するも、比較的安定して推移

(円)
  • 当該期における譲渡物件の賃貸事業収益、譲渡益、譲渡益の発生に伴い費用負担が見込まれる公租公課、運用資産に係る中期的な収益改善策の費用及び投資口交付費の合計を発行済投資口数で除して算出しています。
  • 2019年5月1日を効力発生日として、投資口1口につき4口の割合で投資口の分割を行いました。
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