投资法人未来

两大发起人的地产业务领域与本投资法人的投资组合战略

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  2. 投资法人的特征
  3. 两大发起人的地产业务领域与本投资法人的投资组合战略

两大发起人的地产业务领域与资产类别

本投资法人结合并发挥了发起人三井物产以及IDERA Capital双方在地产业务领域的优势,通过投资不同的物业类型来实现投资机会的最大化。未来从大量的投资机会中甄选优秀的地产项目,以日本三大城市圈(注1)为主要地域范围进行严格的筛选,构筑最优秀的地产投资组合。
现阶段为确保稳定性,未来的投资组合以两大发起人拥有多年丰富经验的核心型物业为主。而在未来,未来会利用发起人在核心增值型物业与新型业态物业(注2)领域拥有的独特优势,逐步收购一些有成长性的资产项目,实现REIT的不断增长。

两大发起人的地产业务领域与资产类别

(注1) "三大城市圈"是指东京地区(东京都、神奈川县、千叶县及埼玉县)、大阪地区(大阪府、京都府、兵库县、奈良县、和歌山县及滋贺县)、名古屋地区(爱知县、三重县及岐阜县)。 下同。
(注2) 新型业态物业的收购须在完善本资产管理公司的运营机制后才能开展。(部分物业类型的收购需等待相关法规政策的出台)

本投资法人投资的物业类型

本投资法人的投资组合以稳定性较高的核心型物业为主,运营管理期间会逐步收购一些能提高收益率的核心增值型物业与具有较大市场潜力的新型业态物业,以达到投资者价值(DPU及NAV)的持续提升,并在J-REIT市场中形成独特的优势。

物业类型特征 特征
IPO时投资组合内的物业 核心型物业 本投资法人的投资组合以预期能够产生稳定租金收益的核心型物业为主,即写字楼、商业设施、酒店、住宅、物流中心等传统投资性房地产中出租率原则上在80%以上(包括预期值)的物业。
未来收购计划 成长型物业 核心增值型物业 在考虑现金流长期性、稳定性的同时,未来会根据自身的发展阶段,逐步在投资组合中纳入一定的核心增值型物业,即在运营管理期内通过对该物业的租户升级、翻新改造等来实现价值提升,提高收益率的部分物业。
新型业态物业 未来也会根据自身的发展阶段,在未来逐步收购一定的新型业态物业。该类物业在地产投资·运营管理领域的经验积累与核心型物业相比较少,但其收购竞争小,市场潜力大。

物业收购的着眼点

本投资法人在收购物业时,主要着眼于物业的“区位”、“建筑”与“租户”,并依据这3项标准来追求投资回报、确认投资风险。
对初期投资组合中的写字楼、商业设施与酒店等核心型物业进行选择时,主要考量了以下要素。

物件取得の基準

核心型物业
写字楼 大型写字楼
    ● 建筑面积超过20,000㎡
    ● 强劲的区位优势、物业稀缺性
    ● 高标准的物业设施
写字楼 中型写字楼
    ● 建筑面积3,000~20,000㎡
    ● 物业数量及租户数量均属于大众消费市场
    ● 配套设施良好的新建物业供应较少,供需关系稳定
商业设施 城市商业中心
    ● 坐落于轨道交通枢纽站附近,地处东京市中心交通便利的核心地段
    ● 高级品牌店等能够随时捕捉消费者动态的的零售店铺及其他零售业态
商业设施 地区性商业中心
    ● 地处已拥有成熟商圈的居住区域内,周边消费需求稳定
    ● 提供日常生活用品与服务,满足周边居民的日常需要
酒店 经济型酒店
    ● 位于轨道交通站点、机场、旅游景点、商务区、商业区等客流集中的区域,或是终点站、 高速收费站等交通枢纽附近
    ● 简化、压缩酒店配套设施,主要提供或仅提供住宿服务
酒店 度假型酒店
    ● 位于旅游景点、风景名胜、休闲设施附近
    ● 住宿空间宽敞,提供餐厅、宴会厅、会议厅、运动健身等多种配套设施
酒店 全方位服务酒店
    ● 位于车站附近、机场、旅游景点、商务区及闹市等客流集中区域以及大城市圈、政令指定城市、县政府所在地等城市及市区近郊
    ● 除住宿外,还拥有餐厅等餐饮设施、宴会厅、会议厅等多种配套设施,提供全方位服务

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