投資法人みらい

両スポンサーの不動産ビジネス領域と本投資法人のポートフォリオ戦略

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両スポンサーの不動産ビジネス領域とアセットカテゴリー

本投資法人は、スポンサーである三井物産グループ及びイデラ キャピタルの不動産ビジネスにおける強みを最大限活かし、多様なアセットカテゴリーを投資対象とすることで投資機会の最大化を図るとともに、数ある投資機会の中から優良不動産を選別し、三大都市圏(注1)を中心に厳選投資することにより優良なポートフォリオの構築を目指します。
両スポンサーがトラックレコードを有するコアアセットを中心としたポートフォリオ運営により安定性を確保しつつ、各社が優位性を有するコアプラスアセット及びニュータイプアセット(注2)を将来的にポートフォリオに組み入れることで持続的な成長を目指します。

両スポンサーの不動産ビジネス領域とアセットカテゴリー

(注1) 「三大都市圏」とは東京圏(東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県)、大阪圏(大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、和歌山県及び滋賀県)、名古屋圏(愛知県、三重県及び岐阜県)を指します。
以下同じです。
(注2) ニュータイプアセットを取得する際には、本資産運用会社の運営体制を整備した上で(アセットタイプによっては法令等が整備された後に)行います。

本投資法人の投資対象アセットカテゴリーについて

本投資法人は、安定性が高いコアアセットをポートフォリオの中核としつつ、持続的な投資主価値(DPU及びNAV)の向上を実現するため、運用期間中に収益性の向上を目指すコアプラスアセット及び将来的にマーケットの拡大が期待できるニュータイプアセットをポートフォリオに組み入れることにより、J-REITセクターにおける競争優位性の確立を目指します。

アセットカテゴリー特徴 特徴
IPO時ポート
フォリオ全て
が該当
コアアセット 伝統的な投資用不動産であるオフィス・商業施設・ホテル・居住施設・物流施設のうち、原則として80%以上の稼働率が確保されていること(その見込みがある場合を含みます。)など、安定的な賃貸収益が期待できるアセットをコアアセットと定義し、本投資法人のポートフォリオの中核を占めるアセットカテゴリーとします。
将来的に
組み入れ
グロース
アセット
コアプラス
アセット
将来的なキャッシュフローの安定性に着目しつつ、運用期間中においてリースアップや小規模リノベーション、コンバージョン等を行うことを通じて、アップサイドの追求による収益性の向上を目指すアセットをコアプラスアセットと定義し、成長ステージに応じてコアプラスアセットを組み入れていきます。
ニュータイプ
アセット
不動産投資・運用実績がコアアセットと比較して限定的ではあるものの、競合となる取得者は限られており、将来的に不動産市場の拡大が期待できるアセットをニュータイプアセットと定義し、成長ステージに応じてニュータイプアセットを組み入れていきます。

物件取得の着眼点

本投資法人は、物件取得の着眼点として、主に「立地」、「建物」及び「テナント」の3つの基準を設け、当該基準に照らして投資リターンの追求と投資リスクの検証を行います。
当初ポートフォリオを構成するコアアセットであるオフィス、商業施設及びホテルについては、以下の着眼点で物件を選別しています。

物件取得の基準

コアアセット
オフィス 大規模オフィス
    ●延床面積20,000㎡以上
    ●高い立地優位性、物件希少性
    ●高い施設スペック
オフィス 中規模オフィス
    ●延床面積3,000~20,000㎡
    ●物件数及びテナント数のボリュームゾーン
    ●十分な施設スペックを持つ物件の新規供給が限定的であり、需給環境が安定的
商業施設 都市型商業施設
    ●ターミナル駅に近接し、アクセスが容易な都心の好立地に所在
    ●高級ブランド店や最新の消費者動向を捉えて展開する物販・サービス関連施設
商業施設 地域密着型商業施設
    ●近隣地域の底堅い需要が存在し、商圏が確立した日常生活圏に所在
    ●日常生活用品・サービスを提供し、デイリーニーズに対応
ホテル バジェット型ホテル
    ●駅前、空港、観光地、ビジネス街、繁華街等の集客エリア、ターミナル駅、高速道路のインターチェンジ等の交通の要所近隣に所在
    ●付帯施設を限定、若しくは最小限にして、宿泊を主体又は宿泊に特化したホテル
ホテル リゾート型ホテル
    ●観光地、景勝地、レジャー施設近隣に所在
    ●比較的ゆとりのある宿泊施設とレストラン、宴会場、会議場、スポーツ施設等、多様な付帯施設を有するホテル
ホテル フルサービス型ホテル
    ●駅前、空港、観光地、ビジネス街及び繁華街等の集客エリア並びに大都市圏、政令指定都市、県庁所在地等の都市及び市街地近郊に所在
    ●宿泊施設に加え、レストランなどの料飲施設・設備、宴会場、会議場等の付帯施設を備えており、フルラインのサービスを提供するホテル

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